Tại sao nên đầu tư bất động sản?

Đầu tư bất động sản là kênh đầu tư đã có từ lâu đời, nhưng khoảng 10 năm trở lại đây mới là kênh đầu tư phổ biến tại Việt Nam. Đây là 1 kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao, và có thể đầu tư theo nhiều cách tùy vào mục đích và số vốn và thời gian đầu tư, để chọn ra cho mình 1 hình thức phù hợp. Để mang lại lợi nhuận tối ưu và rủi ro thấp nhất, chúng ta cần có sự hiểu biết về các loại hình đầu tư bất động sản, ưu điểm và nhược điểm. Chính vì vậy chúng tôi cung cấp cho bạn 11 loại hình đầu tư trong lĩnh vực này và những đặc điểm riêng biệt để  góp phần vào sự lựa chọn hình thức đầu tư của bạn.

Các Loại hình đầu tư bất động sản phổ biến tại Việt Nam:

1) Loại hình đầu tư bất động sản thứ nhất: Căn hộ chung cư

Hiện này, tại các thành phố lớn đều có 1 tình hình chung là đất chật người đông. Người dân nhập cư ngày 1 tăng, mật độ dân số cũng tăng đột biến khiến cho quỹ đất phục vụ cho nhu cầu ở ngày càng bị thu hẹp.

Trước tình hình chung quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp thì căn hộ chung cư là giải pháp tối ưu nhất. Điều đó chứng tỏ đầu tư căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản tuy mới phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây nhưng cực kỳ tiềm năng.

Thị trường bất động sản căn hộ phát triển sôi động với nhiều phân khúc từ bình dân đến cao cấp. Hằng năm, hàng chục dự án chung cư lớn nhỏ được cấp pháp xây dựng. Đặc điểm chung của các dự án căn hộ chung cư thường toạ lạc tại những vị trí tốt với tiện ích sống đầy đủ và tiện nghi. Chính vì vậy, loại hình đầu tư căn hộ chung cư ngày càng thu hút trong mắt các nhà đầu tư.

Đầu tư căn hộ chung cư

Ưu điểm của các loại hình đầu tư căn hộ chung cư:

- Không cần trả ngay 1 lần,phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt. Hiện nay, các dự án căn hộ chung cư( đầu tư căn hộ dạng sơ cấp) thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn, và có nhiều gói vay ưu đãi hỗ trợ nhu cầu sở hữu nhà.

- Nhu cầu nhà ở tại thành phố đang rất lớn nên việc cho thuê lại căn hộ cũng rất thuận lợi.

- Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức mua nhanh bán nhanh, mua giai đoạn đầu và bán khi có giá chênh lệch  ở đợt mở bán tiếp theo.

- Tính thanh khoản tốt, đặc biệt đối với căn hộ chung cư giá từ 2 tỷ đổ xuống, phục vụ cho phân khúc bình dân.

Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư:

- Nhiều dự án căn hộ chung cư xa rời giá trị thực tế, do việc làm maketing quá đà.

- Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.

- Nhà đầu tư cần phải bỏ nhiều thời gian ra tìm hiểu thị trường, và uy tín của chủ đầu tư để có sự lựa chọn đúng đắn.

- Nhiều dự án không được ngân hàng đánh giá cao dẫn đến thủ tục vay cũng khó khăn hơn

- Nếu chủ đầu tư không hoàn thành đúng tiến độ sẽ kéo dài thời gian bàn giao nhà hoặc dễ dẫn đến tranh chấp.

2) Loại hình đầu tư bất động sản thứ hai : Nhà phố

Trong suy nghĩ của người Á đông thì đất đai luôn là ưu tiên hàng đầu, vậy nên những tài sản gắn liền với đất luôn được đánh giá cao và dành sự ưu ái nhiều hơn.Đây là loại hình kinh doanh đã tồn tại lâu đời và chưa hề giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn cao. Đây được xem là 1 loại tài sản mà trong đời người mọi người luôn cố gắng để sở hữu.

Đầu tư nhà phố

Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố:

- Có thể kết hợp nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Như vậy, có thể thấy giá trị sử dụng của loại hình đầu tư nhà phố khá cao, và có thể kết hợp đều nhiều mục đích sử dụng

- Nhu cầu sở hữu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố luôn được săn đón.

- Thu nhập ổn định hàng tháng và cao hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có.

- Tính pháp lý cũng được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình đầu tư khác, nên độ rủi ro cũng thấp hơn.

Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà phố:

- Để đầu tư được nhà phố thường yêu cầu vốn đầu tư cao, vì giá nhà mặt tiền đường lớn thường cao hơn rất nhiều so với nhà trong hẻm bình thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con đường lớn, vị trí đẹp thì giá càng cao vì số lượng có hạn.

- Diện tích nhà phố nhỏ sẽ có phần gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng.

- Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn.

3) Loại hình đầu tư bất động sản thứ ba : Đất nền

Đầu tư đất nền là loại hình đã hình thành từ lâu đời tuy nhiên được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao, dễ mua, dễ bán. Khi mà quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, việc sở hữu đất ở những thành phố lớn ngày càng hạn chế thì những nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư ít vốn thường tìm đến các vùng ven để đầu tư đất nền và tìm các thông tin như cần bán đất vườn đồng nai. Loại hình này sở hữu nhiều ưu điểm, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Đầu tư đất nền

Ưu điểm của loại hình đầu tư đất nền:

- Vốn bỏ ra ban đầu ít và có thể thanh toán theo tiến độ.

- Khi đầu tu đất nền thì lợi nhuận mong muốn cao hơn lãi suất ngân hàng.

- Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện vì giá trị mua bán thấp hơn nhà phố. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường không thấp hơn 15%.

- Ít chịu tác động từ thị trường vì nhu cầu sở hữu tài sản gắn liền với đất của người Việt Nam luôn cao.

- Quỹ đất ngoại ô và vùng ven thành phố còn nhiều , ngược lại quỹ đất trong thành phố bị thu hẹp, nên việc phát triển loại hình này đang rất phổ biến.

- Không bị giá ảo do maketing, mà giá trị thực được ấn định dựa vào hạ tầng giao thông, tiện ích hiện hữu và  phân bố dân cư.

- Được ngân hàng đánh giá cao khi hỗ trợ vay vốn.

Nhược điểm của loại hình đầu tư đất nền:

- Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ rang, rao bán khi chưa hoàn thiện về pháp lí khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư.

- Vị trí quyết định giá trị đất nền, nên những nơi có vị trí đẹp giá thành sẽ rất cao, nhưng nơi có vị trí xấu sẽ khó ra hàng.

- Đất nền phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng và chính sách của mỗi vùng, nên khi đầu tư phải tổng hợp rất nhièu thông tin để ra quyết định.

- Dễ  bị lừa nếu không xem kĩ phần quy hoạch vùng.

4) Loại hình đầu tư bất động sản thứ tư: Nâng cấp nhà cũ

Nhà nát là để chỉ những căn nhà đã xây dựng lâu đời và xuống cấp. Tuy nhiên 1 số căn nhà vẫn có thể ở được nếu được cải tạo lại. Điều quan trọng nhất là khi bán thì chủ nhân chỉ bán bằng giá đất. Chính vì vậy khi mua những căn nhà này, đầu tư thêm việc sửa chữa cải tạo cho ngôi nhà 1 bề mặt tươi mới thì việc bán lại được giá trị cao hơn so với lúc mua vào là điều thường thấy hiện nay.

Ưu điểm của loại hình đầu tư nâng cấp nhà nát:

- Đầu mua vào thấp, như giá trị đất, đầu bán ra thu lợi cao.

- Nhiều khu vực dân cư trong các thành phố được xây dựng lâu đời nên nguồn cung này khá dồi dào, nhiều lựa chọn.

- Khi thương lượng với chủ nhà có thể xuống giá,  vì chủ nhà bớt cho chi phí thu dọn nhà cũ.

- Ít phụ thuộc vào tình hình thị trường vì nhu cầu sở hữu tài sản gắn liền với đất luôn hiện hữu

Nhược điểm của loại hình đầu tư nâng cấp nhà nát:

- Phải am hiểu về chi phí xây dựng, để không phát sinh những chi phí ngoài dự kiến.

- Có kiến thức về nhà ở, để nhận định mức độ sửa chữa của căn nhà, để tính toán đầu tư có lợi không.

- Người mua dễ dàng tìm ra giá trị thật mua vào từ những người hàng xóm xung quanh căn nhà.

5) Loại hình đầu tư bất động sản thứ năm: Bất động sản nghỉ dưỡng

Khi con người đã đầy đủ về nhu cầu tích trữ thì sẽ phát sinh thêm nhu cầu hưởng thu. Chính vì vậy khi đã ổn định về tài chính thì mọi người sẽ có nhu cầu khám phá thế giới, và nghỉ ngơi  sau những ngày làm việc vất vả. Thì việc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà cả đông đảo lượng khách quốc tế. Chính vì vậy, kéo theo sự phát triển của loại hình đầu tư bất động sản nghĩ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và nghỉ dưỡng cho du khách. 

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Ưu điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:

- Những dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường ở những nơi có cảnh quan đẹp, làm tăng giá trị của dự án

- Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh.

- Khá đặc thù so với những loại hình khác nên sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hình đầu tư khác không có được.

- Có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 - 14% kéo dài từ 8 - 10 năm.

- Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do sự phát triển của xã hội. Đồng thời số đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này.

Nhược điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:

- Lợi nhuận phụ tuộc vào thị trường du lịch, và những biến động về xã hội cũng ảnh hưởng tới tâm lý của khách du lịch.

- Vì các sản phẩm nghỉ dưỡng tường ở những nơi có cảnh quan đệp cũng đọi giá sản phẩm lên cao.

- Bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam chưa thực sự phổ biến như đất nền, chung cư, nhà phố nên vẫn còn nhiều quy định pháp lý chauw rõ ràng

6) Loại hình đầu tư bất động sản thứ sáu: Hoa viên nghĩa trang

Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang là loại hình đầu tư bất động sản mới  hình thành nhưng tạo được nhiều sức hút đối với những nhà đầu tư vì đem lại nhiều lợi nhuận thiết thực. Loại hình đầu tư bất động sản hoa viên nghĩa trang này đã xuất hiện phổ biến trên thế giới từ lâu nhưng tại Việt Nam, loại hình này mới vừa có xu hướng nở rộ ở các tỉnh thành lân cận của Hà Nội và TP.HCM.

Đối với người Á Đông thì chốn an nghỉ quan trọng không kém so với việc sở hữu tài sản gắn liền với đất. Vì với người Á Đông chú trọng vào đời sống tâm linh khi khuất bóng, là nơi đi về lưu trú khi đã sang 1 thế giới khác.

Đầu tư bất động sản nghĩa trang

Ưu điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang:

- Không bị ảnh hưởng bới các yêu tố thị trường hay xã hội, dịch bệnh

- Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lên đến 40 - 100%.

Nguồn cung tương đối ít nhưng nhu cầu thì không đổi, vì mỗi người cần dùng 1 lần trong đời.

- Vốn đầu tư vừa túi tiền và sản phẩm đa dạng.

- Thường sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà đầu tư.

- Cơ chế thoáng, mở cửa về hành lang pháp lý.

- Chất lượng sống ngày càng cao cùng quan niệm sống của người Việt Nam luôn hướng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người đã khuất tạo điều kiện tiềm năng phát triển loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang.

Nhược điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang:

- Rủi ro từ đầu tư hoa viên nghĩa trang gần như rất thấp hoặc không có.

- Chịu ảnh hưởng bởi yếu tố quy hoạch của nhà nước.

- Quan niệm đầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại đối với loại hình hoa viên nghĩa trang này vì sợ phạm đến cõi âm.

7) Loại hình đầu tư bất động sản thứ bảy: Shophouse

Shophouse hay còn có tên gọi khác nhà phố thương mại là loại nhà ở liền kề, được xây dựng ở các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch được duyệt. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thế giới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới, được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Đầu tư Shophouse

Ưu điểm của loại hình đầu tư Shophouse:

- Đây là loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn, vì các loại hình này thường ở những mặt tiền đẹp, phù hợp kinh doanh buôn bán.

- Tính thanh khoản của sản phẩm cao.

- Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 - 12%/ năm.

- Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3 - 5%.

Nhược điểm của loại hình đầu tư Shophouse:

- Giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường.

- Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.

8) Loại hình đầu tư bất động sản thứ tám: Officetel

Căn hộ Officetel là một loại hình đầu tư bất động sản mới vô cùng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì mức độ lợi nhuận đem lại. Có thể nhận định, loại hình đầu tư căn hộ Officetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới do nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòng đa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.

Đầu tư Officetel

Ưu điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel:

- Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 - 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao.

- Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường.

- Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.

- Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân.

Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel:

- Diện tích nhỏ không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài.

- Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.

- Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác.

9) Loại hình đầu tư bất động sản thứ chín: Nhà xưởng cho thuê

Trong xu hướng mở rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp đều có nhu cầu tìm thuê nhà xưởng hay nhà kho để hoạt động sản xuất. Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến các khu nhà xưởng xây sẵn để tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro. Đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang trở thành loại hình đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia.

Đầu tư nhà xưởng

Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng: 

- Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây.

- Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác.

Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng:

- Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.

- Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn.

- Khó tìm quỹ đất lớn.

- Thủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ các nhà đầu tư.

10) Loại hình đầu tư bất động sản thứ mười: Phòng trọ cho thuê

Khi giá bán của bất động sản tại thành phố tăng cao, nhu cầu ở luôn hiện hữu. Thì nhu cầu thuê phòng trọ sẽ tăng theo, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao. Bên cạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho thuê phòng trọ cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Vì vậy chúng ta cùng tìm hiểu các ưu nhược điểm để đưa ra quyết định.

Đầu tư văn phòng cho thuê

Ưu điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê:

- Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

- Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản.

- Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản.

Nhược điểm của loại hình đầu tư phòng trọ cho thuê:

- Phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu.

- An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê.

- Khả năng sinh lời thấp.

- Có thể tốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây thất thu.

- Chi phí để bảo trì phòng trọ nhiều.

11) Loại hình đầu tư bất động sản thứ mười một: Cho thuê văn phòng

Đầu tư văn phòng cho thuê truyền thống

Đây là mô hình xuất hiện khá lâu đời nhưng đến nay nó vẫn luôn tạo được sức hút lớn, thu hút nhiều nhà đầu tư rót tiền vào để kinh doanh. Mô hình cho thuê dạng truyền thống sẽ cho phép người thuê dùng mặt bằng để làm văn phòng kinh doanh hoặc quản lý nhân viên, với một phạm vi văn phòng làm việc nhất định.

Ưu điểm lớn nhất mà văn phòng cho thuê truyền thống mang lại đó chính là mặt bằng rộng, được thiết kế phù hợp với môi trường làm việc văn phòng. Nhược điểm của mô hình này đó chính là giá thành khá cao, nhất là những mô hình văn phòng thuộc khu vực trung tâm với mức độ thuận tiện giao dịch cao. Trung bình, với những “vị trí vàng” thì giá cho thuê văn phòng có thể rơi vào khoảng 2000 USD trở lên.

Đầu tư văn phòng cao ốc

Mô hình cho thuê văn phòng theo dạng cao ốc sẽ được thiết kế, xây dựng trong những tòa nhà lớn với quy mô rất lớn, thường từ 1000m2 trở lên. Mức độ quy mô sẽ được chia thành 3 loại theo thứ hạng khác nhau, bao gồm: hạng A, hạng B và hạng C.

Dạng mô hình cho thuê này rất phù hợp với các doanh nghiệp lớn bởi tính đẳng cấp, chuyên nghiệp và sang trọng. Vì vậy, nó rất thích hợp để quảng bá thương hiệu cho doanh nghiệp. Một ưu điểm lớn nhất mà dạng mô hình văn phòng cao ốc được đánh giá cao đó chính là hệ thống an ninh chặt chẽ, các tiện ích cũng vô cùng hiện đại, có thể đáp ứng tối đa nhu cầu làm việc trong thời đại 4.0.

Chính ưu điểm tuyệt vời này mà giá thuê văn phòng cao ốc cao hơn các hình thức cho thuê khác. Dao động tiền thuê cao ốc sẽ rơi vào khoảng 200 triệu đồng/tháng, thậm chí những tòa cao ốc lớn có thể lên đến 500 triệu đồng/tháng. Vì vậy, đây là phân khúc bất động sản phù hợp với những chủ đầu lớn, có năng lực tài chính mạnh, không thích hợp với những nhà đầu tư non trẻ, tiềm năng tài chính còn thấp.

Đầu tư văn phòng làm việc chung

Đây là mô hình cho thuê văn phòng khá mới và chỉ thực sự nở rộ trong nhiều năm trở lại đây, mô hình này cũng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn để phát triển trong quá trình kinh doanh bất động sản.

Dạng văn phòng làm việc chung được du nhập từ nước ngoài nên còn có tên gọi khác là coworking space. Dạng văn phòng này được đánh giá là tạo cho người đi thuê như một dạng văn phòng cao cấp nhờ thiết kế đẳng cấp và trang trí với nhiều tiện ích. Hiện nay, văn phòng làm việc chung đang phát triển mạnh ở nhiều thành phố lớn như: Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Vũng Tàu…

Về mức giá thì các chuyên gia bất động sản đã đưa ra nhận định rằng: “Dù thị trường cho thuê văn phòng đang có những biến động về nhu cầu cũng như giá cả nhưng văn phòng làm việc chung vẫn duy trì ở mức tăng ổn định, cụ thể”. Theo đó, mức thuê trung bình rơi vào khoảng 150 nghìn đồng/người/ngày, mức giá này đã bao gồm các chi phí như: điện, nước, gửi xe, Internet… Vì vậy, đây là mô hình hợp với doanh nghiệp nhỏ, startup và nhà đầu tư trẻ, vốn ít.