Trong quá trình mua bán nhà đất, bạn sẽ thấy rất nhiều kí hiệu đất trên sổ đỏ, hoặc trên các bản đồ quy hoạch có nhiều kí hiệu viết tắt cho từng loại đất. Việc hiểu các kí hiệu đất, mục đích sử dụng giúp ích rất nhiều cho người mua bán nhà đất, mua dat Dong Nai biết được loại đất mình đang mua có giá trị lưu hành thế nào trên thị trường. Tùy vào mục đích sử dụng của các loại đất khác nhau sẽ quyết định nên giá thành của sản phẩm. Trong bài viết này Batdatdongnai.vn sẽ hưỡng dẫn cho các bạn cách phân biệt các loại đất và những vấn đề liên quan về phân loại đất để bạn nắm rõ.

1) Khái niệm đất và đất đai

Đất là gì? Điều 4 Thông tư 14/2014/TT-BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành định nghĩa đất và đất đai như sau:

Đất là tầng bề mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản phẩm cây trồng, là lớp ngoài cùng của thạch quyển bị biến đổi tự nhiên dưới tác động tổng hợp của nước, không khí, sinh vật.

Đất thổ nhưỡng

Các thành phần chính của đất là chất khoáng, nước, không khí, mùn và các loại sinh vật từ vi sinh vật cho đến côn trùng, chất đốt ….
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.

Như vậy, khái niệm đất hẹp hơn đất đai, bởi đất ở đây chỉ là một dạng vật chất trong Trái Đất không có quy định pháp lý và sở hữu rõ ràng, còn đất đai hay thường được gọi là vùng đất, thửa đất, mảnh đất được pháp luật thừa nhận sự tồn tại và trao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức. Ngoài ra, pháp luật cũng quy định phân loại đất đai thành các nhóm, đồng thời chỉ ra căn cứ phân loại đất trên thực tế.

2) Phân loại đất và ý nghĩa của việc phân loại đất theo luật định:

2.1) Ý nghĩa của việc phân loại các loại đất:

Hiện nay, việc xác định đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đang sở hữu và sử dụng đất đó bao gồm:
- Xác định căn cứ thuế nhà đất để thực hiện nghĩa vụ
- Xác định đất việc giải quyết tranh chấp đất đai
- Xác định điều kiện chứng nhận quyền sử dụng đất hay thu hồi đất
- Xác định giá đất bồi thường theo từng loại đất khi nhà nước thu hồi
- Chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất
- Chuyển quyền sử dụng đất
Chính vì vậy nắm rõ các quy định về phân loại đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc áp dụng các quy định của pháp luật đất đai, đảm bảo tốt quyền lợi của người sử dụng, chiếm hữu và sở hữu đất.

2.2) Phân loại các loại đất đai theo quy định hiện hành

Có mấy loại đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Điều 10 Luật Đất đai 2013 xác định việc phân loại đất theo mục đích sử dụng như sau:

2.2.1) Nhóm các loại đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp còn được gọi là đất canh tác thích hợp cho các hoạt động trồng trọt và chăn nuôi.
Khái niệm đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai không nêu rõ nhưng theo cách phân loại theo mục đích sử dụng thì đất nông nghiệp được hiểu là những loại đất sản xuất nông nghiệp hay nghiên cứu, thí nghiệm về các lĩnh vực nông lâm, thủy hải sản, làm muối.
Căn cứ theo điều 10 Luật Đất đai 2013 xác định các loại đất nông nghiệp gồm có 8 nhóm cơ bản sau

Đất nông nghiệp

- Nhóm 1: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
- Nhóm 2: Đất trồng cây lâu năm;
- Nhóm 3: Đất rừng sản xuất;
- Nhóm 4: Đất rừng phòng hộ;
- Nhóm 5: Đất rừng đặc dụng;
- Nhóm 6: Đất nuôi trồng thuỷ sản;
- Nhóm 7: Đất làm muối;
- Nhóm 8: Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
Trong đó nhóm 8 là nhóm đất nông nghiệp khác là gì? Thực chất đây là nhóm đất có sử dụng cho mục đích nông nghiệp nhưng không thuộc 7 loại nhóm đất trên mà nhóm đất này sẽ được Chính phủ xác định thường là đất sử dụng cho công tác nghiên cứu khoa học, thí nghiệm cho mục đích phát triển nông nghiệp.

2.2.2) Đất phi nông nghiệp

Nhiều người vẫn hiểu rằng đất phi nông nghiệp và đất thổ cư là một loại. Cách gọi đất thổ cư thực chất để chỉ các loại đất cho phép để ở, được xây dựng các công trình nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ cho đời sống.
Đất phi nông nghiệp
Tuy nhiên nếu nói về căn cứ pháp luật thì pháp luật không có quy định về khái niệm đất thổ cư mà chỉ quy định theo khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 về đất phi nông nghiệp. Trong đó xác định rõ các loại đất phi nông nghiệp được phân loại chi tiết như sau:
- Nhóm 1: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Nhóm 2:  Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp
- Nhóm 3:  Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Nhóm 4:  Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Nhóm 5: Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
- Nhóm 6:  Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Nhóm 7:  Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Nhóm 8:  Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
-  Nhóm 9:  Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
-  Nhóm 10: Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

2.2.3) Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

Những loại đất không thuộc các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp sẽ thuộc về loại đất chưa xác định mục đích sử dụng này.

3) Giải thích bảng ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính

Người sở hữu đất đai có thể nhìn và mã ký hiệu loại đất trên giấy chứng nhận quyền sở hữu và thắc mắc loại đất odt, lnk, dtl, bhk, ntd, odt, ont là gì hay đất Skc, Hnk, Bhk  là đất gì? Thực tế đó là bảng ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính để quản lý được các loại đất tốt nhất. Đối với người sở hữu sẽ nhìn vào ký hiệu loại đất và biết được đất đang sử dụng, sở hữu quyền sử dụng là loại đất nào để tìm hiểu về quyền nghĩa vụ hợp pháp của mình.
Dưới đây là giải thích các mã ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính sẽ căn cứ vào quy định tại điểm 13 mục III của Phụ lục số 01 Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính như sau:

STT

Loại đất

Mã

I

KÝ HIỆU NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP

 

1

Đất chuyên trồng lúa nước

LUC

2

Đất trồng lúa nước còn lại

LUK

3

Đất lúa nương

LUN

4

Đất bằng trồng cây hàng năm khác

BHK

5

Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác

NHK

6

Đất trồng cây lâu năm

CLN

7

Đất rừng sản xuất

RSX

8

Đất rừng phòng hộ

RPH

9

Đất rừng đặc dụng

RDD

10

Đất nuôi trồng thủy sản

NTS

11

Đất làm muối

LMU

12

Đất nông nghiệp khác

NKH

II

KÝ HIỆU ĐẤT THỔ CƯ - ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

 

1

Đất ở tại nông thôn

ONT

2

Đất ở tại đô thị

ODT

3

Đất xây dựng trụ sở cơ quan

TSC

4

Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp

DTS

5

Đất xây dựng cơ sở văn hóa

DVH

6

Đất xây dựng cơ sở y tế

DYT

7

Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo

DGD

8

Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao

DTT

9

Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ

DKH

10

Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội

DXH

11

Đất xây dựng cơ sở ngoại giao

DNG

12

Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác

DSK

13

Đất quốc phòng

CQP

14

Đất an ninh

CAN

15

Đất khu công nghiệp

SKK

16

Đất khu chế xuất

SKT

17

Đất cụm công nghiệp

SKN

18

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

SKC

19

Đất thương mại, dịch vụ

TMD

20

Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản

SKS

21

Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

SKX

22

Đất giao thông

DGT

23

Đất thủy lợi

DTL

24

Đất công trình năng lượng

DNL

25

Đất công trình bưu chính, viễn thông

DBV

26

Đất sinh hoạt cộng đồng

DSH

27

Đất khu vui chơi, giải trí công cộng

DKV

28

Đất chợ

DCH

29

Đất có di tích lịch sử - văn hóa

DDT

30

Đất danh lam thắng cảnh

DDL

31

Đất bãi thải, xử lý chất thải

DRA

32

Đất công trình công cộng khác

DCK

33

Đất cơ sở tôn giáo

TON

34

Đất cơ sở tín ngưỡng

TIN

35

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

NTD

36

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

SON

37

Đất có mặt nước chuyên dùng

MNC

38

Đất phi nông nghiệp khác

PNK

III

KÝ HiỆU NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG

 

1

Đất bằng chưa sử dụng

BCS

2

Đất đồi núi chưa sử dụng

DCS

3

Núi đá không có rừng cây

NCS

Ngoài ra, còn có khái niệm về đất 03 rất được nhiều người sử dụng. Vậy đất 03 là gì? Thực chất đất 03 là đất nông nghiệp có thời hạn giao sử dụng là 20 năm tính từ năm 1993, thời điểm ra quyết định giao đất của UBND TP.
Loại đất 03 này thuộc những khu vực đất chiêm trũng, khả năng sinh lời từ việc trông lúa thấp cho nên loại đất này được phép xin chuyển đổi sang mục đích khác như trang trại, sản xuất nông nghiệp theo mô hình VAC và không được phép xây nhà trên đất 03 để ở mà chỉ được làm lán, chuồng trại để phục vụ việc trông coi và chăn nuôi.
Trên đây là bảng mã loại đất 2013 theo quy định bạn có thể tham khảo và xác định được loại đất đang sở hữu thuộc loại đất nào và những quy chế áp dụng cho loại đất đó.
Ngoài ra trước đây trên chứng nhận quyền sử dụng đất còn có một số ký hiệu khác như: ký hiệu mục đích sử dụng đất T. Loại ký hiệu này được ghi trước năm 1994 và theo người làm địa chính thì  T (Thổ) nhưng tùy loại là “thổ canh” (đất nông nghiệp) hay “thổ cư” (đất ở) mới mang thể xác định đúng mục đích sử dụng đất. Đối với luật đất đai 2013 thị ký hiệu đất T không còn tồn tại mà sẽ xác định theo bảng ký hiệu các loại đất ở trên.

4) Căn cứ xác định loại đất theo quy định đất đai hiện hành

Phân loại đất có ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai của cơ quan nhà nước cũng như đối với người sở hữu quyền sử dụng đất.

Và việc xác định loại đất rất quan trọng bởi nó là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm áp dụng các quy chế một cách hợp lý theo từng chủ thể sử dụng đất do mỗi nhóm đất sẽ có những quy định riêng từ việc giao đất, xác định mục đích sử dụng, thời gian và hạn mức giao đất.

Và nó cung là cơ sở để người sử dụng đất lựa chọn cách thức phù hợp với quy định đảm bảo sử dụng hiệu quả đất được giao, ch